☑️ 무주택·청년층의 내집 마련 기회가 줄어드는 반면, 외곽 지역으로 수요가 이동하는 풍선 효과와 함께 사실상 갭투자가 금지됨.
☑️ 수도권·규제지역에서 주담대 최대 6억 원 한도로 제한되고, 디딤돌·버팀목 정책 대출 한도 및 생애최초 LTV도 80→70%로 축소됨.
☑️ 전세대출 보증비율이 90%→80%로 낮아지며 전세 수요가 월세로 전환되고, 서울·경기·인천의 월세지수는 사상 최고치를 기록함.
2025년 6월 27일, 금융위원회와 국토교통부는 부동산 시장의 과열과 가계부채 관리를 위해 강도 높은 대출 규제 대책을 발표했습니다.
디딤돌·버팀목과 같은 서민 정책대출은 물론, 일반 주택담보대출까지 한도와 비율이 대폭 줄어들었습니다. 이런 변화에 가장 영향을 받는 것은 저와 같이 이사를 앞 둔 실수요자들이죠.
이번 정부 부동산 정책이 어떠한 영향을 미치는지 알아보겠습니다.
“디딤돌·버팀목도 못 믿을까?” – 대출 한도 일제히 축소
주담대 최대 6억 제한: 수도권·규제지역 무차별 적용
6월 27일 금융위와 국토부는 수도권 및 규제지역에서 취급하는 주택담보대출(주담대)의 최대 한도를 6억 원으로 제한한다고 발표했습니다.
서울 아파트 평균 매매가가 11억 원이 넘어선 상황으로 큰 금액은 대출 받기 어려워졌습니다. 이는 고액 대출 의존을 차단해 가계부채를 강화하려는 목적입니다.
정책대출 총량 25% 감축: 디딤돌·버팀목 모두 한도 줄어든 현실
그러나 이번 조치로 디딤돌 및 버팀목 대출 같은 서민 대상 정책도 영향을 받게 됩니다. 대출 한도가 평균 20% 축소되며 총량 기준도 전년 대비 25% 감축됩니다.
예를 들어, 일반 디딤돌은 기존 2.5억 → 2억 원, 생애 첫 주택 구입자 대상은 3억 → 2.4억 원, 신혼·신생아 특례도 1억원 줄었습니다.
LTV 축소: 생애최초 목적 대출 LTV 80→70% 강화
생애최초 등 정책대출에 적용되는 LTV도 80%에서 70%로 강화되었습니다. 수도권과 규제지역의 주담대도 동일한 LTV 규제가 적용됩니다. 대출 받을 수 있는 금액이 기존보다 더 줄어든 것이죠.
“전세→월세 전환 가속” – 전세대출 규제의 그늘
전세대출 보증비율 축소: 90%→80%로 조이면서 전세막대 → 월세 전환 우려
정부는 최근 HUG와 서울보증보험의 전세대출 보증비율을 기존 90%에서 수도권 기준 80%까지 단계적으로 낮추기로 했습니다.
이에 따라 전세대출 시 실제 대출 가능한 금액이 줄어들어 실수요자들이 전세 보증금 목돈마련에 비상이 걸렸습니다. 대출 한도 축소는 전세에 대한 접근성을 낮추게 하는데요. 결국 월세, 반전세 선택으로 연결될 가능성을 높입니다.
KB 월세지수 역대 최고
최근 KB금융의 조사에 따르면, 서울의 월세지수는 124.8을 기록하고 있으며, 경기·인천 지역도 126 이상으로 역대 최고 수준입니다.
이는 월세 가격이 전반적으로 상승하고 있음을 의미합니다. 전세대출 보증비율 축소와 맞물려 월세 선호 현상이 강화되고 있다는 반증이죠.
주거비 부담 상승
전세대출 보증비율이 낮아지면 세입자들의 대출 승인 자체가 깐깐해지기 쉽습니다. 이로 인해 전세 가능 매물은 줄고 자금 여력이 충분하지 않은 가구는 월세로 전환할 수밖에 없는 구조가 될 수 있습니다.
“서민은 어디로 가나”
무주택·청년층 직격탄
이번 6월 27일 발표된 대책은 특히 무주택자와 청년층에게 매우 큰 타격이 될 것으로 보입니다. 수도권 뿐 아니라 규제지역에서도 1인당 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되거든요.
고소득층에 대한 규제가 크지 않은 반면, 실수요층은 규제의 직격탄을 맞게 되면서 주거 사다리가 무너지고 있다는 비판도 나오고 있는 이유입니다.
풍선효과 우려
대출 규제가 수도권과 핵심 규제지역에 집중되자, 상대적으로 규제가 덜한 외곽 지역인 노원·도봉·강북(이하 노도강) 등으로 수요가 이동할 가능성이 높아집니다.
이는 집값 안정화라는 정책 의도와 달리, 주택 수요가 외곽으로 몰리는 ‘풍선 효과’를 발생시켜 국지적 과열을 초래할 우려 또한 제기되고 있습니다.
6개월 내 전입 의무화로 갭투자 사실상 금지
이번 대책은 생애최초 주택구입자의 전입 의무를 6개월 이내로 강화했습니다. 실거주 요건이 엄격해지면서, 투자 목적의 갭투자는 사실상 불가능해졌습니다.
이는 투기 억제 측면에서 긍정적으로 볼 수 있으나, 동시에 실수요자의 주택 이동을 제한해 주거 선택권의 폭을 줄이는 부작용도 우려되고 있습니다.
이번 6·27 부동산 대책은 서민과 실수요자의 주거 안정에는 부담을, 투기 억제에는 효과를 겨냥한 ‘양날의 칼’ 같은 규제입니다.
당장은 디딤돌·버팀목 대출 한도 축소와 전세대출 보증비율 조정으로 내 집 마련이 어려워질 수 있지만, 동시에 주택 시장을 안정시키는 긍정적인 변화가 될 수도 있습니다.
결국 일부 제도를 악용하는 사람들로 인해 선량한 사람들까지 피해를 볼 수 밖에 없는 상황입니다. 하루 빨리 부동산시장이 안정화 되어 서민들도 부담 없이 내집마련의 꿈을 꿀 수 있는 길이 열리기를 바래봅니다.
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